Le bail à construction de droit français et le bail à construction de droit allemand (Erbbaurechtsvertrag) – même finalité économique, conceptions juridiques différentes

À première vue, le bail à construction de droit français et le bail à construction de droit allemand (Erbbaurechtsvertrag) semblent reposer sur la même conception juridique : le preneur à bail, que ce soit en France ou en Allemagne, érige des constructions sur un terrain appartenant à un tiers.

Dans les deux cas de figure, le terrain reste la propriété du bailleur. Parallèlement, le preneur, que ce soit en France ou en Allemagne, dispose d’un droit réel sur le terrain et est considéré comme propriétaire des constructions qu’il a érigées.

Cependant, il existe une différence fondamentale entre les deux systèmes juridiques concernant la conception juridique de la notion de propriété.

• En droit français, le preneur dispose d’un droit de propriété autonome sur les constructions qu’il a érigées, qui est indépendant du droit réel relatif au le terrain. À l’expiration du bail à construction, le bailleur retrouve la pleine propriété du terrain et, par accession, celle des constructions. Selon la jurisprudence française, cette « rétrocession » constitue un transfert de propriété

Le droit de propriété du preneur est ainsi soumis aux règles générales du droit français en matière de propriété.

• En droit allemand, le preneur n’acquiert aucune propriété autonome sur les constructions. Le bâtiment est juridiquement lié au droit relatif au bail à construction (Erbbaurrecht) et en constitue une partie intégrante.

Le droit de propriété du preneur ne relève ainsi pas du droit général de la propriété, mais des règles particulières relatives au bail à construction (Erbbaurecht).

Malgré cette différence en termes de conception juridique, les conséquences pratiques sont comparables : le preneur en droit allemand dispose, in fine, des mêmes droits que le preneur en droit français.

La véritable différence est donc moins d’ordre économique et pratique que d’ordre conceptuel : alors qu’en France, la propriété d’un ouvrage construit dans le cadre d’un bail à construction constitue un droit de propriété autonome soumis aux règles générales en matière de propriété, en droit allemand, le droit dont bénéficie le preneur sur l’ouvrage est indissociable du droit relatif au bail à construction (Erbbaurecht) et est, de ce fait, soumis à des règles juridiques particulières.