Französicher „Bail à construction“ und deutsches Erbbaurecht – gleicher wirtschaftlicher Zweck, unterschiedliche rechtliche Konzeptionen

Auf den ersten Blick scheinen der französische „bail à construction“ und das deutsche Erbbaurecht auf derselben rechtlichen Konzeption zu beruhen: Der französische Pächter (preneur) bzw. der deutsche Erbbauberechtigte errichtet Bauwerke auf einem fremden Grundstück.

In beiden Fällen bleibt das Grundstück im Eigentum des Verpächters (bailleur). Gleichzeitig verfügt der französische Pächter (preneur) bzw. der deutsche Erbbauberechtigte über ein dingliches Recht an dem Grundstück und gilt hinsichtlich der von ihm errichteten Bauwerke als Eigentümer.

Der entscheidende Unterschied liegt jedoch in der Dogmatik und rechtlichen Konzeption des Eigentumsbegriffes.

• Nach französischem Recht verfügt derPächter (preneur) über ein eigenständiges Eigentumsrecht an den von ihm errichteten Bauwerken, das vom dinglichen Recht am Grundstück unabhängig ist. Bei Beendigung der Vereinbarung erhält der Grundstückseigentümer grundsätzlich wieder das volle Eigentum an dem Grundstück und infolge der festen Verbindung der Bauwerke mit dem Grundstück (accession) auch an den Bauwerken. Nach der französischen Rechtsprechung stellt diese Rückübertragung eine dogmatisch eigenständige Eigentumsübertragung

Das Eigentumsrecht des Pächters (preneur) unterliegt damit den allgemeinen Regeln des französischen Eigentumsrechts.

• Nach deutschem Recht erwirbt der Erbbauberechtigte hingegenkein selbständiges Eigentum an dem Bauwerk. Das Gebäude ist rechtlich mit dem Erbbaurecht verbunden und dessen wesentlicher Bestandteil.

Dieses Eigentumsrecht des Erbbauberechtigten richtet sich somit nicht nach dem allgemeinen Eigentumsrecht, sondern nach dem besonderen Regeln des Erbbaurechts.

Trotz dieses dogmatischen Unterschieds im Hinblick auf die rechtliche Konzeption sind die praktischen Auswirkungen weitgehend vergleichbar: Der Erbbauberechtigte nach deutschem Recht verfügt über nahezu dieselben Rechte wie der Pächter (preneur) nach französischem Recht.

Der eigentliche Unterschied ist daher weniger wirtschaftlich-praktischer als vielmehr konzeptionell-dogmatischer Natur: Während in Frankreich das Eigentum eines im Rahmen eines „bail à construction“ errichteten Bauwerks ein den allgemeinen Rechtsregeln unterliegendes eigenständiges Eigentumsrecht darstellt, ist nach deutschem Recht das dem Erbbauberechtigten zustehende Recht an dem Bauwerk untrennbar mit dem Erbbaurecht verbunden und unterliegt in diesem Zusammenhang besonderen Rechtsregeln.